奧克蘭房地產市場經過了好幾年瘋狂上漲的賣方市場，華人買家雖說取得了40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的市場戰果，但是投入的銀彈也是相當可觀。那時拍賣現場幾方華人買家為一個破房10萬10萬往上堆的場景也是常見。然而，風水輪流轉，莊家也要輪流當。經過上半年的市場盤整，買方市場已經確立。持幣撿漏的買方時代終於來臨。 雖然撿漏之道五花八門，簡單而言，如果是自住，就是Follow your heart。 如果是投資，那就看回報。 本期的Editor’s Choice 要來看看這套剛剛上市的在Mt Eden 雙校區的罕見投資房。一處Mt Eden 物業佔地916m2 已經是非常罕見，但重點是它的建築面積達到了900m2, 有12套可以單獨出租的單元，每套都有臥室、廚房、衛浴，每套都有單獨的水電表。按照目前該地區的租屋市場價來推算，每週的租金就可達到$4,500。如果能裝修一下的話，租金收入更是會大幅提升。 下面我們再詳細看看這房有些啥： 曾經的輝煌 位於Mt Eden Village商業街不遠的Ngauruhoe 街10號的百年莊園建於20世紀初，是佔地916 m2的兩層磚瓦房，據說是為了迎接一位來自愛爾蘭的公主專門建造的，曾經的歐洲皇室公主行宮歷經百年雖然有些陳舊，但寬大的宮殿式樓梯、高高的天花板以及房間內大量精美的藝術裝飾細節仍然留下了當時的輝煌和氣質。 巨大的租金收入 在這所Mt Eden難得一見的巨宅中，共有14個房間，可分為12套單元單獨出租，每套房子自帶廚房、衛浴和水電表。目前市場價而言，類似裝修的房子兩室一廳的每週租金為$460-480。一室一廳的房間每週租金收入為$350。從投資房地產方面來看，已經是很不錯的回報了。按照現在的行情，同一條街上兩室的房子每週租金為$650-700之間。如果將此宅進行改造裝修，租金馬上就會上漲，那時就會有更多的現金收入。 黃金寶地 Mt Eden區是奧克蘭的幾大豪宅區之一，是傳統的富人區，也是當地人和華人都愛的地方。區內有大量的老式建築，充滿了懷舊氣息和文藝氛圍，是很多追求古典又渴望時尚氣息的人們鍾愛的地區。 交通便利是這裡的黃金點數之一，從這裡不論開車還是坐公車到奧克蘭市中心都很方便，距離華人商舖林立的Dominion路開車也就6分鐘時間。住在Ngauruhoe 街10號的話，步行就可以到附近的Mt Eden Village商業街，享受到方便的購物環境和娛樂服務。 從自然環境來說，這裡步行到Mt Eden （伊甸山）山腳下只有10分鐘的距離，鬱鬱蔥蔥的Mt Eden山讓人處於鬧市卻能與自然為鄰。拉開窗簾，看到不遠的一片綠色，清新之氣撲面而來。 有孩子的住戶，就更會在這方便的地理位置中受益，這裡可謂是名校林立，位於人們經常談論的「雙校網」之內——奧克蘭文法學校和Epsom女子文法學校。除此之外，幾分鐘就可以走到奧克蘭師範初中。 綜合來看，說這裡是黃金寶地一點也不誇張，所以房價一直在上漲。同樣一條街上一套三室的房子就價值200萬左右。 在這個地區的房產目前根本不用擔心出租的問題，而且租客的個人素質很高，都是在附近的上班族、學生、家庭和各地的遊客。奧克蘭在旅行旺季，各處賓館的房間早已經是滿滿的，所以越來越多的人使用剛剛時興的共享經濟Airbnb (愛彼迎) 短期出租房間服務，您只要把房間的照片放到網站上，客源就會自己來了。 此盤獨家代理中介： Ray White Manukau Steven Liang 電話：021 238 4742 Tom Rawson 電話：027 948 9960
正如我們在上一篇文章中所介紹的，投資商業物業有著住宅物業不可相比的投資優勢，可是也有著它與生俱來的投資難點，踏入商業物業投資大軍，並不是一件容易的事。 一個好的商業物業，價格往往就能讓很多人望而止步。 也許有人會想，中了Lotto一切問題就解決了，的卻，但這個概率似乎並不樂觀。那除此之外，市場上有沒有什麼產品能解決這個問題呢？答案是肯定的- 酒店公寓！對，酒店公寓特有的生意模式，可以是您踏入商業物業投資不錯的跳板，讓您從此邁入商業投資大門。 酒店公寓：如何規避了商業投資的難點？ 新西蘭的酒店公寓和中國大陸所指的酒店公寓或公寓式酒店並不完全相同。 新西蘭的酒店公寓有著獨立的物業產權，可以隨時買賣，屬於商業物業。業主可以用低於市場價很多的錢購買到，前提是需要和賣家簽一個租賃合同，把公寓返租給賣家，做酒店經營。業主根據合同收到租金回報。下面我們詳細地把它分析一下，這個商業產品是否滿足了我們的需求。 難點1：資金要求高？ 雖然整個整個酒店項目的投資資金高，但是，你可以只買其中的一份，相當於參股，卻又不受其他股本持有人的影響。你所持有的物業具有獨立的物業產權。 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣。 難點2: 出租空檔期問題？ 投資酒店公寓，附帶的是一個相當長的租賃合約，一般有15年的租約，甚至可以到30年。沒有空檔期的問題。 從你買公寓那天起，你就不用擔心找租客了！ 難點3： 專業知識要求高？ 商業物業涉及的商業類別千差萬別，俗話說「 隔行如隔山」。要想成功地投資一個商業項目，需要了解和該物業的商業行業相關的方方面面，專業知識要求高，比如，政策法規，物業地段，市政規劃，行業發展方向，經濟預期等等做出專業的研究，才能做出比較正確的投資決定。 酒店公寓的開發商，在項目規劃時，通常是由專業團隊在做了詳細的全方位研究後，才確立開發項目的。 作為酒店公寓的業主，只是坐享其成。 難點4：受經濟大環境影響比較明顯？ 經濟大環境的波動， 總是周而復始的不期降臨。可事實證明，每次經濟的蕭條，衝擊的都是在商業行業中排在後面的企業。那些優質的商業，卻常常是脫穎而出的機會。 因此，選擇商業物業同類中的優質產品（High Profle ）就顯得重要了。 酒店公寓作為一種商業模式，在相同酒店的競爭中，有著同類酒店沒有的優勢。屬於同類中 的優質特色產品，相對安全。 另一方面，作為酒店公寓的買家，又因為有租約合同的保障，受 到衝擊的可能性更是非常小。 難點5： 銀行貸款難 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣， 又有穩定收入。買家比較容易解決貸款問題，更簡單的辦法，可以從自己的自住房或其他住宅公寓中，套出這個貸款額度。 那些投資商業物業原有的難點，在酒店公寓項目中似乎都不是難點了, 可以很好的解決。同時，它又具有商業物業的優勢： 酒店公寓：是否擁有商業投資的投資優勢？ 酒店公寓就是這樣的一種投資項目，有如下特點： 屬於商業物業項目 投資回報高 租約長 收入穩定，租金定期調漲 運營費用低 利息可以抵扣稅務支出 海外買家可購買 沒有印花稅，沒有遺產繼承稅 沒有資產增值稅，不受政府明線測試限制 這樣看來，酒店公寓似乎是不錯的解決方案了。 那麼投資酒店公寓有沒有風險呢？ 酒店公寓：風險和成功關鍵 […]
新西蘭雖然小，堪稱物業投資的天堂。這裡環境優美，政治穩定，資源豐富，多民族文化奠定了社會包容的基礎。 大部分物業的土地有著永久產權，投資收益率常遠高銀行存款，物業價值一直處於增值曲線中。最重要的是投資政策寬鬆，有著不可多得的稅收優勢。 中國人勤勞智慧，置業安居，常被視為人生第一目標。當有了安居之所，很多人會尋求購買更多的房子，用於收租，同時享受房產升值帶來的財富增長。 可是面對如今日益狂奔的房價，無論是搭上還是錯過了這班升值快車的人，心裡可能都會有一種焦慮，新西蘭的物業市場，我還能投資嗎？ 商業物業和住宅物業 人們平時或媒體裡經常談論的房產投資，其實，很多時候指的是居民住宅物業，因為住宅物業是關乎每一個人的，不管是自住房或租房，人總要有棲身之所。 因此，每一個人或多或少都對住宅物業有認知，從感情上說，對住宅物業的投資顯得更有信心，也相對容易介入和做出投資決定。當我們有資金購買了不止一套住宅物業時，把自住之外的其他物業，出租，收取租金，這樣就開啟了住宅物業投資的旅程。 事實上，新西蘭的物業可以分為兩大類： 商業物業（Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業，在新西蘭法律上是這樣定義的，是指那些用於或目的是用於居民居住的物業，可能只限於居民居住，或者是大部分用於居民居住。 商業物業，新西蘭政府對其也有明確的資源劃分，只能建在規範的區域內： 比如工業區，輕工業區，商業區等。商業物業的目的是不用於人的居住， 比如： 辦公樓，倉儲，酒店，零售, 工業大樓，公共設施等等。 雖然，有一些生意人會購買物業用於自己的生意經營，但相當大的一部分人，是傾向於租用物業作為生意場所，因此，商業物業的投資市場潛力很大。 商業物業市場和住宅物業市場在新西蘭是兩個不同的市場，兩個市場並不一定同步，當一個市場火熱時，另一個市場或許不這樣。 商業物業投資有著完全不同於住宅物業的特點和模式。 投資商業物業的優勢 回報率高 從新西蘭物業市場投資記錄看，商業物業的投資回報率通常會高於住宅物業的回報率。這可以說是新西蘭市場的特點。 據統計，現在商業物業的回報率（ROI)平均為5-5.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} ， 而住宅物業的回報率大約為3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 而在更早的時候，商業物業的租金回報率可以達到10{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 或更高。住宅物業則相對低。 運營費用（ongoing cost) 低 商業物業的很多運營費用(Ongoing Cost) 是由租客負擔的。比如，水費，電費，地稅，保險，日常維護等。 而投資居民住宅物業， 房東介入度要高很多，租客除了支付租金，電費和水費，其他的費用都由房東支付，比如，維修維護，地稅，保險，物業管理（Body corp ) 等等。 物業管理費用低 如果請專業公司管理你的投資物業時， 兩者要付出的管理費差別也不少。 住宅物業，通常會收取7.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST的管理費，如果有其他的雜費，也需要支付。 商業物業， 通常是4.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST左右。 租約時間長且租客穩定 商業物業租客的性質，決定了商業租約合同租約長且租客穩定。 任何一個生意都是有前期投入的，比如，裝修，廣告等，有些投入還相當大，在經營 中， 客戶群的建立也是需要時間的。根據不同的生意類別，停止租約，對商家（租客）的風險和損失，常常比業主要大。 商業合同的具體年限和續約條款由業主和租客洽談。但租期通常會遠遠高於住宅物業，從幾年到15年不等，有些長達15年或更長。在合同中也會註明續約年限和租金調整等， […]
美麗新西蘭 新西兰是我們這個地球上最后一块被发现的大陆， 也是最年轻的国家。原著民為毛利人，毛利语中「新西蘭」的意思是 「长白云之乡」。這麽詩意的名字，足以讓人遐想。而毛利民族獨特的文化歷史和富有传奇色彩的传说，幾乎譜寫在她的每一座山川，每一條河流，讓人流連忘返。 新西蘭人口剛突破500萬，卻是一個多元文化國家，這裏的人得益於美麗的大自然，淳樸善良。自然資源豐富，雖然科技的擴張，不斷衝擊這裏的原始生態，但至今，新西蘭的人均綿羊存欄量仍接近6只，是名副其實的「騎在羊背上的國家」。 與2019年底始於中國的「武漢肺炎」COVID-19病毒，迅速蔓延成全球性的瘟疫災難。很多人開始思考退路，據報道，美国富人纷纷启动疫情逃生计划，新西蘭為首選。事實上，新西兰一直是美国富人世界末日逃生计划的候選之一，随着疫情的升级，美國硅谷的一些精英们紛紛搬到新西兰。 相信經過這場疫情，新西蘭的美麗純净，將再一次脫穎而出，成爲人們理想的家園首選。 風帆之都–奧克蘭 奧克蘭是全世界擁有帆船數量最多的城市，所以又被稱為「風帆之都」，她的美麗可見一斑。 奧克蘭是新西蘭最大的城市，擁有150萬人口，是新西蘭的主要港口和經濟中心。在《美世全球生活质量调查》（Mercer Quality of Living）中奥克兰排名第三，不久前还被《经济学人》选入世界十大宜居城市之列。 據統計，到訪新西蘭的國際游客中，有72{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}會選擇從奧克蘭入境，是名副其實的交通樞紐。到2021年，預計每年的消費額為72.3億新西蘭元。 奧克蘭可以說是一個獨占經濟，文化，旅游，休閑娛樂之天時地利，難得的居家首選。 Newmarket – 時尚居家黃金區 如果說奧克蘭是居家的首選，那麽毗鄰奧克蘭市中心CBD僅幾分鐘車程的Newmarket （紐馬克特），當屬時尚居家中的頂級黃金區了。Newmarket的魅力在於她既時尚，又古老，帶著一種高貴的内在韻味。占地面積不大，沒有高樓林立，沒有大都市的嘈雜，卻寸土寸金，是奧克蘭頂級商圈。 在這裏，您可以享受無窮無盡的世界頂級購物體驗， 它的主街，著名的百老匯街（Boradway Street）上，匯集了世界上名牌時裝店，精品首飾店，鞋店和時尚家品品店。 與2019年8月底新進落成開業的大洋洲最大的Newmarket Westfield 購物中心，歷時兩年精心打造，耗資$7.9億紐幣，集高端購物，餐飲，休閑與一體，包括250多家的商店，餐廳，還有頂層特色餐廳等等，它的加盟，助推Newmarket的購物體驗更上一層樓，讓您盡享舒適高端體驗。 Newmarket作爲一個古老的城區，城區貫穿著磚砌的巷道，別有一番韻味，巷道兩旁，遍布不同風格的精緻的餐廳，酒吧，咖啡廳，滿足各種品味的美食熱愛者的需求。當然也少不了時尚的零售商和家居用品商店。 作爲一個頂級商圈，娛樂當然少不了，小小的商業街區，擁有兩家電影院，圖書館，大大小小的健身房，美容中心，當然還有生活中不可少的銀行，電信，郵政等等，應有盡有。 Newmarket是奧克蘭第二大交通樞紐，交通便利，鐵路和公共汽車都非常方便發達。每天有幾百輛的公交車穿梭於此，還有連接奧克蘭市區的著名的LINK公交車。另外，專用的公交車道連接奧克蘭市區和Newmarket, 途徑奧克蘭大學和奧克蘭醫院。Newmarket火車站是奧克蘭第二大火車站，僅次於奧克蘭總站，每天客流可達17，000人次。 奧克蘭跟其他國家的大城市一樣，上班高峰期的交通堵塞是免不了的。而從Newmarket街區的兩端，都可以非常方便地駛入高速公路，無論您是上班一族，還是居家生活，都會節省很多時間，省心方便。 由於Newmarket特殊的經濟和商業契機，在這裏工作的帶薪員工超過20000人，很多知名企業的總部也都落戶在這裏。 奧克蘭大學是新西蘭最著名的大學，不少專業在世界排名都很靠前。奧克蘭大學Newmarket 校區也與2015年5月正式啓用，更給Newmarket地區增添了學術含金量。 調查數據顯示，Newmarket地區94{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的人口擁有正規的專業資格。常駐人口一直在快速增長。 Safari 集團：華美達Ramada Newmarket 公寓項目 Safari Group(NZ) Limited ，作爲一家擁有24年歷史的典型新西蘭私人家族企業，一家具前瞻性的房地產開發和建築集團公司，當然不會錯過在Newmarket這樣的黃金地段進行項目開發的機會。 他們的華美達Ramada Newmarket公寓項目，與2017年6月在市場亮相預售，一經推出，就在市場引起强烈反響，尤其是投資型酒店公寓，很快售罄。為了滿足客戶的需求，公司及時將部分住宅型公寓更改平面計劃，重新規劃為酒店型公寓，增加了21套酒店型公寓，供應市場，仍然很快售罄，火熱程度，超出想象 。 是什麽讓這個公寓項目這麽受歡迎呢？ 可遇不可求：優越的位置 Safari集團立足于新西蘭本地市場，有著100{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}成功的驕人輝煌歷史開發記錄。他們非常重視每一個項目的選址，有著獨到的眼光，并且由專業團隊進行充分的調研。他們的華美達Ramada Newmarket項目就選址在41-43 Gillies Avenue, Newmarket。 […]
