正如我們在上一篇文章中所介紹的，投資商業物業有著住宅物業不可相比的投資優勢，可是也有著它與生俱來的投資難點，踏入商業物業投資大軍，並不是一件容易的事。 一個好的商業物業，價格往往就能讓很多人望而止步。 也許有人會想，中了Lotto一切問題就解決了，的卻，但這個概率似乎並不樂觀。那除此之外，市場上有沒有什麼產品能解決這個問題呢？答案是肯定的- 酒店公寓！對，酒店公寓特有的生意模式，可以是您踏入商業物業投資不錯的跳板，讓您從此邁入商業投資大門。 酒店公寓：如何規避了商業投資的難點？ 新西蘭的酒店公寓和中國大陸所指的酒店公寓或公寓式酒店並不完全相同。 新西蘭的酒店公寓有著獨立的物業產權，可以隨時買賣，屬於商業物業。業主可以用低於市場價很多的錢購買到，前提是需要和賣家簽一個租賃合同，把公寓返租給賣家，做酒店經營。業主根據合同收到租金回報。下面我們詳細地把它分析一下，這個商業產品是否滿足了我們的需求。 難點1：資金要求高？ 雖然整個整個酒店項目的投資資金高，但是，你可以只買其中的一份，相當於參股，卻又不受其他股本持有人的影響。你所持有的物業具有獨立的物業產權。 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣。 難點2: 出租空檔期問題？ 投資酒店公寓，附帶的是一個相當長的租賃合約，一般有15年的租約，甚至可以到30年。沒有空檔期的問題。 從你買公寓那天起，你就不用擔心找租客了！ 難點3： 專業知識要求高？ 商業物業涉及的商業類別千差萬別，俗話說「 隔行如隔山」。要想成功地投資一個商業項目，需要了解和該物業的商業行業相關的方方面面，專業知識要求高，比如，政策法規，物業地段，市政規劃，行業發展方向，經濟預期等等做出專業的研究，才能做出比較正確的投資決定。 酒店公寓的開發商，在項目規劃時，通常是由專業團隊在做了詳細的全方位研究後，才確立開發項目的。 作為酒店公寓的業主，只是坐享其成。 難點4：受經濟大環境影響比較明顯？ 經濟大環境的波動， 總是周而復始的不期降臨。可事實證明，每次經濟的蕭條，衝擊的都是在商業行業中排在後面的企業。那些優質的商業，卻常常是脫穎而出的機會。 因此，選擇商業物業同類中的優質產品（High Profle ）就顯得重要了。 酒店公寓作為一種商業模式，在相同酒店的競爭中，有著同類酒店沒有的優勢。屬於同類中 的優質特色產品，相對安全。 另一方面，作為酒店公寓的買家，又因為有租約合同的保障，受 到衝擊的可能性更是非常小。 難點5： 銀行貸款難 酒店公寓價格遠遠低於相同大小的住宅公寓，起價只有20多萬紐幣， 又有穩定收入。買家比較容易解決貸款問題，更簡單的辦法，可以從自己的自住房或其他住宅公寓中，套出這個貸款額度。 那些投資商業物業原有的難點，在酒店公寓項目中似乎都不是難點了, 可以很好的解決。同時，它又具有商業物業的優勢： 酒店公寓：是否擁有商業投資的投資優勢？ 酒店公寓就是這樣的一種投資項目，有如下特點： 屬於商業物業項目 投資回報高 租約長 收入穩定，租金定期調漲 運營費用低 利息可以抵扣稅務支出 海外買家可購買 沒有印花稅，沒有遺產繼承稅 沒有資產增值稅，不受政府明線測試限制 這樣看來，酒店公寓似乎是不錯的解決方案了。 那麼投資酒店公寓有沒有風險呢？ 酒店公寓：風險和成功關鍵 […]
新西蘭雖然小，堪稱物業投資的天堂。這裡環境優美，政治穩定，資源豐富，多民族文化奠定了社會包容的基礎。 大部分物業的土地有著永久產權，投資收益率常遠高銀行存款，物業價值一直處於增值曲線中。最重要的是投資政策寬鬆，有著不可多得的稅收優勢。 中國人勤勞智慧，置業安居，常被視為人生第一目標。當有了安居之所，很多人會尋求購買更多的房子，用於收租，同時享受房產升值帶來的財富增長。 可是面對如今日益狂奔的房價，無論是搭上還是錯過了這班升值快車的人，心裡可能都會有一種焦慮，新西蘭的物業市場，我還能投資嗎？ 商業物業和住宅物業 人們平時或媒體裡經常談論的房產投資，其實，很多時候指的是居民住宅物業，因為住宅物業是關乎每一個人的，不管是自住房或租房，人總要有棲身之所。 因此，每一個人或多或少都對住宅物業有認知，從感情上說，對住宅物業的投資顯得更有信心，也相對容易介入和做出投資決定。當我們有資金購買了不止一套住宅物業時，把自住之外的其他物業，出租，收取租金，這樣就開啟了住宅物業投資的旅程。 事實上，新西蘭的物業可以分為兩大類： 商業物業（Commercial) 和居民住宅物業 (Residential) 。 住宅物業，在新西蘭法律上是這樣定義的，是指那些用於或目的是用於居民居住的物業，可能只限於居民居住，或者是大部分用於居民居住。 商業物業，新西蘭政府對其也有明確的資源劃分，只能建在規範的區域內： 比如工業區，輕工業區，商業區等。商業物業的目的是不用於人的居住， 比如： 辦公樓，倉儲，酒店，零售, 工業大樓，公共設施等等。 雖然，有一些生意人會購買物業用於自己的生意經營，但相當大的一部分人，是傾向於租用物業作為生意場所，因此，商業物業的投資市場潛力很大。 商業物業市場和住宅物業市場在新西蘭是兩個不同的市場，兩個市場並不一定同步，當一個市場火熱時，另一個市場或許不這樣。 商業物業投資有著完全不同於住宅物業的特點和模式。 投資商業物業的優勢 回報率高 從新西蘭物業市場投資記錄看，商業物業的投資回報率通常會高於住宅物業的回報率。這可以說是新西蘭市場的特點。 據統計，現在商業物業的回報率（ROI)平均為5-5.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} ， 而住宅物業的回報率大約為3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 而在更早的時候，商業物業的租金回報率可以達到10{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc} 或更高。住宅物業則相對低。 運營費用（ongoing cost) 低 商業物業的很多運營費用(Ongoing Cost) 是由租客負擔的。比如，水費，電費，地稅，保險，日常維護等。 而投資居民住宅物業， 房東介入度要高很多，租客除了支付租金，電費和水費，其他的費用都由房東支付，比如，維修維護，地稅，保險，物業管理（Body corp ) 等等。 物業管理費用低 如果請專業公司管理你的投資物業時， 兩者要付出的管理費差別也不少。 住宅物業，通常會收取7.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST的管理費，如果有其他的雜費，也需要支付。 商業物業， 通常是4.5{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}+GST左右。 租約時間長且租客穩定 商業物業租客的性質，決定了商業租約合同租約長且租客穩定。 任何一個生意都是有前期投入的，比如，裝修，廣告等，有些投入還相當大，在經營 中， 客戶群的建立也是需要時間的。根據不同的生意類別，停止租約，對商家（租客）的風險和損失，常常比業主要大。 商業合同的具體年限和續約條款由業主和租客洽談。但租期通常會遠遠高於住宅物業，從幾年到15年不等，有些長達15年或更長。在合同中也會註明續約年限和租金調整等， […]
