隨著銀行儲蓄利率一再創歷史新低，普通民眾對於房地產投資的興趣也再度高漲。如果您正在計劃購買用於出租的房地產，想要以此增加財富，確保退休收入，您就會關註：全國哪些地區做出租房投資划算，奧克蘭的哪些街區租房回報最好；同時，您還需要了解一些有關房地產投資的基本知識，同時預計到，房地產投資的收益，與定期存款等現金投資不同，可能會隨著不同時期和地區的情況上下波動，並可能存在較大的風險。 本週一，電視三臺（Newshub）就房地產投資的相關問題，採訪了Opes Partners公司的經濟學家艾德·麥克奈特（Ed McKnight），他分析了全國哪些地區的房地產收益率較好（超過5％），奧克蘭的哪些街區值得特別關注，並詳細地解釋了房地產投資的幾種「收益率」，以及它們的計算方法，對我們想要把存款投資在房地產上的人來說，或許會有所幫助。 哪個地區租房回報最好？ 麥克奈特表示，對於想要長期投資房地產的人來說，重要的是要發掘出能夠獲得最佳回報的地區——就是那些在租賃市場和房地產市場之間存在巨大差異的地方，也就是住房租賃市場相對很熱，但房價仍相對便宜的地方。 他說：「馬納瓦圖－旺格努伊地區（Manawatu-Wanganui），往往可以提供良好的租房收益，因為那裡房價相對便宜，同時又有很大比例的人租房。」 再往南，在北島最南端的首都惠靈頓，租房回報也相當不錯，因為那裡的租金高於奧克蘭，但房價中位數卻比奧克蘭要低。 麥克奈特說：「10月份，惠靈頓三居室房屋的租金中位數為每週650元，而惠靈頓地區的房價中位數為64萬元，所以租房投資的毛收益率為5.28％。」 但奧克蘭的平均租房收益率僅有3.86％，因為奧克蘭三居室房屋的租金中位數為每週630元，比惠靈頓便宜，但房價中位數則為848,000元，比惠靈頓貴出20多萬元。 對於想要更多回報的投資者，另一種選擇是著眼於不同類型的房地產，例如針對特定人群的房地產。 他舉例說，「在漢密爾頓，我們看到靠近醫院和大學的房產出租收益率高達10％，並且是按房間（而不是整套房）出租的。」 比如那些專門租給學生的物業，每個房間都有獨立的套間和小廚房，就可能提供更高的回報，但需要注意的是，在投資之前要權衡潛在的投資風險，比如轉售時的可銷售性。 「每種房產都有風險和收益」，麥克奈特說：「我對初次投資的的建議是，採取投資組合方法，通過收購標準物業來分散風險。」 奧克蘭房地產投資要看資本增長 奧克蘭的高房價往往會讓投資者獲取較高的資本增長（房價增長），使得在奧克蘭的房地產投資，更適合謀求資本增長而不是獲取租金收益。 因為在奧克蘭投資房地產獲得資本收益機會較大，所以，明智的投資者需要從兩方面來考慮投資收益。 麥克奈特說：「許多投資者只為獲得現金流收益而購買房地產，但是，房地產投資的真正利益卻來自資本收益。」 他表示，根據2000年1月至2018年8月的數據，在過去的18年中，奧克蘭街區的房價中位數，每年平均增長7.66％。 「從本質上講，奧克蘭一般街區的平均房屋價格，總共增長了748,600元，平均每年增長40,096.41元。」麥克奈特補充說，「雖然資本收益比租金收益更難控制，但如果投資者不專注於資本收益，那麼他們就會失去獲得更多的投資收益的機會。」 奧克蘭投資收益最好的街區，是出租和購買以獲取資本收益兩方面綜合收益最好的街區。 儘管與全國其它地區相比收益較低，在奧克蘭地區尋找租賃物業投資的人，可能會著眼於馬努考Manukau港灣的東北部。 麥克奈特建議，「根據我的數據，奧克蘭唯一的房價中位數低於70萬元的地區，是Mangere及其周邊街區，這一帶房地產的[資本]增長率超過8％。」 而那些只著眼於長期資本增長而尋找高價房屋進行投資的人，可能會重點考慮西區的Point Chevalier街區。「這個街區在過去18年中，房價平均每年增長高達9.45％。 麥克奈特說：「雖然這裡的租金收益會非常低，住房的入門價格也會很高，但這裡是奧克蘭房價增長最快的街區。」 那些重新劃分了區域、從而允許興建更高密度住房的街區，以及那些新興區域，都可以為經驗豐富的投資者提供開發或整修住房的機會。 「但是，要尋找更高密度住房的街區，其實已經是從房地產投資轉向了開發，這會帶來更高的風險、高稅收…同時也會獲得高回報。」所以，有大量的住房可以進行整修的街區，是投資的另一種選擇。 麥克奈特說：「這是我之所以喜歡Mangere的另一個原因：新的Waterview隧道為通勤者提供了更好的選擇，這一帶房地產也將開始得到改進。」 儘管著眼於資本增長的投資基本都在奧克蘭，但隨著時間的流逝，生活水平不斷提高的其它地區，也可能會有同樣的機會。 想要在房地產投資上獲得良好收益，就需要了解一些基礎知識，例如如何計算收益率和實際投資成本等，將有助於新手投資者有成效地投資。 什麼是「收益」？ 租賃物業的「收益」，就是年收入租金與住房購買價格的比率。其中「毛收益」就是年租金除以購買價格得出的；而「淨收益」則包括營運支出。 如果每週租金為650元，每年租金收入為33,800元，房屋購買價格為640,000元，其收益率即為5.3％（33,800 / 640,000）。 麥克奈特說：「房地產界所說的’收益率’，通常是指毛收益率。這是因為它計算迅速並且易於比較。」「但是，因為它不包括持有投資的真實成本，所以只是一個虛指標。」「但它在進行計算和比較時，仍然是有用的工具，只是首次投資人需要了解其局限性而已。」 淨收益 由於地稅和其它費用可能因地區而異，因此在比較不同地區的物業時，淨收益可以提供更準確的利潤估算。 「淨收益包括運營費用，例如租金收入、地稅、保險、法人團體費等，再除以房屋購買價格。「這還不包括房貸費用。」 計算總資產回報 儘管「淨收益」包括支出，但在把房地產投資與其它形式投資進行比較時，應該綜合考慮房地產的租金收益和資本增長。 房地產投資者通常會以不同的方式計算投資獲利能力，標準計算方法是，淨收益加上資本增長，再減去房貸利率。 「比如，奧克蘭的淨租金收益率為3％，再加上資本增長率5％，再去掉房貸利率3.5％（假設100％貸款），那麼每年的總投資回報率為房屋價值的4.5％。」 資本增長可以根據投資的地區不同，進行比較和加權估計，麥克奈特建議把5％作為大致參考。因為「在過去的18年中，只有少數幾個街區的同比增長率沒有達到5％。」

安居在風景如畫的學區房 當個買房族不容易，當個有孩子的買房族更不容易。你要考慮很多，孩子教育怎麼辦，今後家庭還會添丁嗎？要舒適宜人選哪裡、通勤方便嗎？種種情形都要想到。運氣好，可能很快找到心儀的房子。運氣不好，可能幾個月都搭進去了。 有這麼一處好校區的房子，從小學到高中都有，如果家裡一個孩子，18年都可以安居，如果2個或更多孩子，那就更賺了，不用考慮為小學學位、中學學位換房的問題。 還有，風景宜人，想想看，小孩很快長大，在小的時候，帶小孩出門遛彎，出門向左，是西海岸；向右，是東海岸；往北走，是東西海岸交接處，與自然親近的孩子，結結實實，笑容也燦爛。祖父母們也省事，因為遛孩子的地方真心多。 鄰居大多是重視教育的歐裔、亞裔家庭。去機場35分鐘、去city高峰期50分鐘，順暢30分鐘即到。 這房子在哪？就在Bucklands Beach，位於奧克蘭東區，新建4房2衛豪宅。更多房子特點，以下會逐一詳述。全新房僅有三套，好運氣就在當下，抓緊時間預約看房，順便帶一家老少觀光吧。 適合全家的置業選擇 Bucklands Beach坐落在奧克蘭的東區，行政上歸屬於Howick選區。她是一個細長形的半島，從地圖上看去像是一個細長的手指探出海岸。這裡三面臨海，風景如畫。無論你是想擁有希臘愛琴海般的「面朝大海、春暖花開」的生活，還是「採桑東籬下，悠然見南山」的田園生活，又或是「孟母三遷」只為孩子覓得一處良好的教育環境，Bucklands Beach都是一個不容錯過的選擇。 Bucklands Beach人口組成 在Bucklands Beach 居住的主要以歐洲裔和亞裔居多，佔據了人口的90{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}以上。在環海的這個半島區（Bucklands Beach and Eastern Beach）地區，主要是歐洲裔人口，佔據了71.4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc};亞裔人口佔了26.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。Bucklands Beach 還有一個伸向內陸的區（Bucklands Beach South）,在這個區基本上歐洲裔和亞裔人口對半分了，分別佔據了人口的50.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}和46.2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 Bucklands Beach 周邊設施 學校 對於華人家庭來說，孩子的教育是頭等大事。能讓孩子進入良好的學校讀書，是很多家長在安家購房時考慮的重要因素之一。 Macleans College是奧克蘭享譽盛名的公立高中。在公立學校中，大學入學率排名第一。Macleans學區房也成為了眾多家長來Bucklands Beach購房的重要原因。除了著名的Macleans College高中，Bucklands Beach還有很好的小學和初中，為孩子提供了一站式的優等教育。比如Bucklands Beach小學和Bucklands Beach初中等。 休閒活動 1. Howick高爾夫俱樂部（The Howick Golf Club） 紐西蘭得天優厚的自然環境在世界著名設計師的打造下，成就了一個個不同類型的高爾夫球場。Howick 高爾夫俱樂部座落在Bucklands Beach半島尖端，地理位置優越，讓您在打球的同時也欣賞美景。即使您不喜歡打高爾夫球，也可以在這裡欣賞美麗開闊的海景，遙望近在咫尺的Rangitoto火山， 以及眺望SkyTower 和北岸大橋。 2. 帆船俱樂部 奧克蘭被譽為「千帆之都」。如果你熱愛遊艇和水上帆船等活動，Bucklands Beach 遊艇俱樂部提供各類水上運動，還有半月灣碼頭可以停靠您的遊艇。 3. 步道 Bucklands […]

專家、投資者和房地產開發商，都在呼籲中央政府和地方政府都來支持「為租而建」（build-to-rent）計劃，以幫助解決新西蘭的住房危機。多位專家都表示，美國和英國等發達國家的成功實踐經驗都表明，「為租而建」雖然不是解決住房危機的唯一方法，但確實能夠有效地解決一部分問題。 根據新西蘭先驅報（NZ Herald）9月12日的報導，一個將無家可歸者安置在汽車旅館一週的臨時政府計劃，持續了長達3年，已經變得無法擺脫。不但成千上萬的家庭被困在他們的臨時住所長達一年，政府的花費也一翻再翻，年花費已經超過了1億元之多，令政府和納稅者都不堪重負。 不過，梅西大學的房地產專家本週警告說，公寓樓等大型出租房需要良好管理，加上較好的建築質量，才能不會淪為貧民窟。「為租而建」在新西蘭將面臨很多挑戰。 「為租而建」是住房投資的一個新領域，為租賃市場提供住宿。與傳統的租賃不同，它通常可以為租戶提供更多的安全性，因為它不是那種用來獲取資本增長的住房投資，那種住房的租賃，往往會因為房東要賣房而趕走租戶。相反，它可以為租戶提供較長期的租約，不確定性相對較低。 從『租戶』到『顧客』 仲量聯行（JLL）的研究和諮詢主管保羅．溫斯坦利（Paul Winstanley），是英國從2013年開始蓬勃發展的「為租而建」計劃的「積極參與者」，他表示，這種住房投資形式，把租戶與房東之間的關係，變為更類似於客戶和服務提供商之間的關係。「為租而建」可以為「客戶」提供比傳統租賃更好的體驗。 「從『租戶』到『顧客』的實際變化，比聽起來更大，因為這是關於社會風潮，關係到建立一個社區。對房東的好處，就是你可以盡可能長時間地保留房屋，」溫斯坦利說。「同時，房客也很高興知道房東不想出售」，感覺更安全。 而對租金水平的評估，通常是根據消費者物價指數進行的，這是一種年度調整後的商品和服務成本的衡量指標，只有在3年租約結束時，才能根據市場價格進行評估。 溫斯坦利表示，隨著投資者對這項計劃感到滿意，這些年它越來越受歡迎。「截至今年1月，英國已經完成或正在建造的租賃房產，有將近14萬套。」 「為租而建」可助解決住房危機 新西蘭房地產學會（REINZ）的首席執行官賓迪．諾威爾（Bindi Norwell）表示，它支持對增加「為租而建」機會的呼籲，來支持改善住房負擔能力及解決住房短缺的問題。 她說，目前僅在奧克蘭就缺少4萬6千套房屋，新西蘭需要尋求各種各樣的解決方案，包括「為租而建」。 「一般來說，租賃物業可以為租房者提供更高的租期保障和更高的標準一致性，而傳統的公寓樓，則是『為賣而建』。」 房地產協會（Property Institute）主席兼董事會主席盧克．凡德布洛克（Luke Van Der Broek）表示，新西蘭應該著眼於各種途徑來解決住房危機。「我們有太多人睡在街上，而且沒有足夠的住宿來安置他們。」 但是，他說這需要業界、地方和中央政府採取協調一致的方法，否則將很難成功。 天堂基金（Haven Funds）總裁凱瑞．希區柯克（Kerry Hitchcock）表示，對「為租而建」計劃投資的長期和大規模的性質，需要通過立法進行合理的考慮。 溫斯坦利認為，政府參與和認可，對新西蘭的「為租而建」至關重要。他說，在獲得政府認可後，還可能需要對《海外投資法》和《住宅租賃法》進行調整，特別是為了適應專業管理的房東部門。 「我們不需要進行重大的立法改革，只需要一些常識」他說。 專家警告「為租而建」面臨挑戰 梅西大學（Massey University）房地產專家，梅西商學院物業項目負責人格雷漢姆．斯奎爾斯（Graham Squires）教授，和梅西大學「家庭負擔能力報告」的作者大衛．懷特（David White）警告說，為租而建不是房地產危機的銀彈，因為像住房負擔能力這樣的複雜問題永遠不會有單一的解決方案。 斯奎爾斯和懷特教授都表示，政府應謹慎鼓勵「為租而建」計劃，作為對更廣泛的住房問題因應的一部分。 「私人租賃市場的保有權和質量存在問題，雖然我們已經看到這個領域的新規定，但還需要做更多工作，以確保商業開發商能夠並願意提供優質的租賃住宿。」「但我們不想要一個貧民窟式的解決方法」斯奎爾斯說。 房地產專家CBRE表示，大規模租賃住房的成功開發，需要投資者對較低但穩定的回報感到滿意，才更可行。 儘管與商業和工業物業相比，對長期租賃住宅的開發投資，其初始收入相對較低，但是住宅租金的增長和收入的穩定性，也支持了這項投資。 雖然目前奧克蘭的住宅租金的增長，遠低於商業物業租金的增長，「但從歷史上看，當新西蘭經歷經濟衰退，所有商業物業都出現租金下滑時，住宅租金反而會持續上漲。」經濟衰退期間，穩定的租金對尋求多元化的投資者更具吸引力。 但是，商品及服務稅（GST）制度，對潛在的開發商和投資者來說，也是一個問題，因為當建造一幢公寓樓用來出售時，開發商可以在出售單個公寓時，就建築成本申請消費稅；但在公寓出租時，則無法申請消費稅，這會使公寓樓的開發商處於租金劣勢。 懷特說，如果政府希望在私人市場上建造租賃公寓，就要豁免其商品及服務稅。 「為租而建」有出租優勢 梅西大學的房地產專家懷特表示，如果在新西蘭「為租而建」能夠提供安全租賃、包括提供更長時間內租金的確定性，那將是非常積極和重要的。 目前新西蘭許多出租房屋都質量低劣，因此如果租賃公寓開發的質量很好，他們就會對租房者們有較大優勢。 目前租房市場的另外一個問題是租約期較短，因為目前租房市場上的房東，通常都是小投資者，他們可能在某一時間會決定出售房屋，租房者就得搬家、另租。新西蘭約75％的出租房，由「媽媽和爸爸」投資者擁有。 懷特說，目前海外建造的租賃公寓，都提供了更長的租約，例如3到7年，但新西蘭的《住宅租賃法》卻沒有設立更長的租約。 另外，除新西蘭公房署之外，目前新西蘭在管理大規模住房開發出租方面缺乏經驗。懷特說，新西蘭的一些人擔心，如果大規模的出租房屋管理得不好，可能導致淪為貧民窟，可怕的建築物加上各種社會病態充斥。 「在我看來，這裡的人口結構正在不斷地發生著變化。如果做得好的話，「為租而建」並沒有那麼多不利因素，雖然它不是唯一的解決方案。」 由房地產專家CBRE在今年2月份發布的一份報告表明，「為租而建」在新西蘭只處於起步階段，但在美國已經完成了，在英國也因為政府支持正在起飛。 到報告發表時為止，新西蘭只有96套公寓和單元可供出租，主要集中在奧克蘭，而美國則有2000萬套，英國有將近3萬套，而澳大利亞也有217套公寓可供出租。 新西蘭CBRE研究部主管鄒爾坦．毛瑞茲（Zoltan Moricz）表示，支持長期租賃發展的因素，是房屋數量下降或房屋所有者數量減少，而租房者數量在同時增加。 現在新西蘭只有大約64％的家庭擁有住房，而1991年這一比例為74％。2013年的人口普查顯示，有近三分之一的新西蘭家庭（31.2％）租房住，而且這個數字的增長速度比英國和美國更快。

土豆是新西蘭人的主食之一，它對於新西蘭人來說，就如同大米和麵粉在中國人的生活中那麼舉足輕重。政府在週三發布的一份國家政策聲明草案，把『土豆』和『住房』這兩個民眾日常生活必需品聯繫起來，旨在減緩把高產農田用於建房和城市發展，保護農業用地免受城市發展的影響，確保新西蘭人能有足夠的良田、生產出自己的糧食和蔬菜。 不過，這項草案也引發很多人擔憂，擔心保護農田會不會阻礙和減緩一些地區本來就滯後的住房發展，讓新房建造雪上加霜，加劇奧克蘭等地區的、已經陷入困境的住房短缺問題。 政府：住房和土豆都要 環境部長大衛．帕克（David Parker）和農業部長達米安．奧康納（Damien O’Connor）共同發布了這項政策草案，對各地區政府在決定批准在農用土地上進行城市開發時，提出一些要求。 在擬議修改的最重要部分，各地區政府審批住房開發項目或其他使用耕地的發展項目時，必須遵照以下要求： -不允許在高產土地上開發，除非是為了滿足住房短缺，並且還必須通過長期成本效益分析來支持這一點，同時還要考慮開發的替代方案； -根據一系列具體規則，製作出「高產」土地地圖； -改變地區計劃，為生產用土地提供更多的保護，並優先考慮將其用於初級產業的生產，比如農業（包括種植土豆）和園林（包括種植水果）等； -改變規則，以避免分割生產性土地。 帕克說，「它建議地方政府必須確保現在和將來有足夠的高產土地用於初級生產，並保護它免受不適當的再分割、使用和開發等的影響。」 「這是因為擴大的城市和不斷增加的田園房產區域的壓力越來越大，」帕克說，「我們不能失去我們最高產的土地。它們會給我們帶來顯著的經濟效益，包括為附近社區提供就業機會，並為新西蘭的主要部門增加重要的產值。」 新西蘭有一半的收入，來自於使用約一半土地的產業，這些產業，如農牧業、園林等，都依賴於新西蘭肥沃的土壤。 農業部長奧康納表示，「在考慮城市擴張是否應該占用那些於種植糧食和蔬菜、以及其他初級產業的高產土地時，市政府需要對替代品、效益和成本進行全面分析。」 高產農田流失嚴重 去年政府發布的一份關於土地和土壤狀況的重要報告發現，新西蘭每年有2億噸土壤流失，主要是因為城市向外延展，導致了全國一些最富有生產價值的土地被侵蝕、占用。 根據政府的標準，目前全國大約只有14％的土地被認為是「高產」土地。這份報告顯示，新西蘭10％的最佳「高產」土地，被用於田園房產區塊，其中35％的良田，被用於奧克蘭的城市外延和住房開發。 從農業部的生產土地分布地圖上看，全國最高產的土地，主要分布在北島的南奧克蘭地區、懷卡托、豐盛灣，和旺格努伊-馬努瓦圖地區；南島的高產土地，則分布在坎特伯雷地區（Canterbury）和東部沿海平原，以及南端的南部地區（Southland）。而北島最重要的蔬菜水果生產地區——南奧克蘭、包括普基寇伊（Pukekohe）及懷卡托（Waikato）地區，恰恰就是目前和未來幾十年將要開發的新住房區。 ?這張地圖顯示出三種不同等級土地在全國的分配，這三種土地都被認為是可用於初級產業的高產土地。按照顏色劃分，顏色越深，土地/土壤級別越高，越高產。來源：新西蘭農業部。 自1998年以來，奧克蘭每年有5800個新的田園房產區塊被市政府批准。在奧克蘭南部的新西蘭主要蔬菜種植區Pukekohe，這個問題尤其嚴重，那裏的住房開發，已經侵佔了大片肥沃的土地。 Pukekohe種植者巴拉特．巴納（Bharat Bhana）對政府的此舉表示歡迎，並表示需要採取措施阻止新西蘭最高產的土地，在為時已晚之前轉變為建築物。 「我們只是土地的看護人，我們必須留下一些這片美麗的土地，因為我們後面還有很多代人。」 巴納說，近年來，Pukekohe的住房和輕工業的開發，已經造成了150公頃良田的消失。 土豆對抗住房？ 儘管奧克蘭市長Phil Goff贊成政府的草案，認為「政府的草案政策符合奧克蘭統一規劃的規定。」 但新西蘭地方政府（LGNZ）組織表示，擔心這項政策會對需要更多住房的地方當局產生很大影響，政府提出的解決方案，是「處理一系列相當複雜問題的一種太過簡單的方式。」。 「我們需要仔細評估和平衡保護高產土地和促進城市發展之間的權衡，」LGNZ總裁兼達尼丁市市長戴夫．卡爾（Dave Cull）說。 「在奧克蘭和漢密爾頓這樣的地方，民眾住房負擔能力危機最為嚴重，這些城市唯一可以擴大綠地開發的地方，恰恰就是政府在這項草案裡希望保護的地區。」 卡爾建議將這些保護措施納入已經在審查的《資源管理法》的框架中。不過，由於實現預期結果需要「很多年」，所以這個選項被排除在外。 「無論採用哪種機制，都需要圍繞如何解決衝突進行討論，並討論甚麼是高產土地、住房需求的尖銳性的界限等等，我們只是認為會有太多意想不到的後果，」卡爾說。 「政府實際上正在將『土豆』與『房屋』隔離開來，我們認為討論文件並沒有充分考慮這種影響，」卡爾說。 政府不久還將發布一份關於城市發展的單獨政策聲明，帕克表示這將會創造出一個平衡。 帕克說：「我們既需要有足夠的住房來安置我們的人民，同時還需要有足夠的食物來養活他們。」 保護良田 確保優良食物生長 新西蘭園林協會（HortNZ）的自然資源和環境經理邁克爾．桑德斯（Michelle Sands）表示，良好的規劃和緩衝區，能夠讓建房和園林產業共存，這很重要，因為種植者可以充分利用可用的土地，並且可以迅速地將新鮮農產品推向市場並獲得需要的工人。 桑德斯表示，目前糟糕的規則，阻礙了新的蔬果花園的建立，奧克蘭就因為住房開發而占用了大量優質土地。 「我們知道我們國家需要建更多的房屋。但是，目前的情況意味著，用於園林產業的土地一旦用於住房開發，就再也沒有土地能夠取而代之了。」桑德斯說。 「新西蘭需要確保能夠種植所需的所有新鮮健康食品，因為氣候變化將導致新鮮食品難以進口。」 在過去10年中，僅奧克蘭地區就有超過200名種植者，因為重新分區和劃分而賣掉土地，結束種植產業。 新西蘭園林協會（HortNZ）和聯邦農民（Federation Farmers）一直在推動一種機制，試圖阻止城市建地的再分割和田園區塊的劃分、吞噬掉主要的用於生產的土地。 行動黨黨魁大衛．西摩（David Seymour）認為，政府的聲明將進一步限制城市發展，因為目前迫切需要的是更寬鬆的方法。而這些規則限制，只會導致奧克蘭房價上漲。 「我們不需要在住房危機中，產生限制發展的另一層官僚機構，」他說。 「新西蘭只有不到百分之一的城市化用地：人們在寶貴的園林土地上建房的唯一原因，是因為有許多限制，令他們無法在其他任何地方建房。」 面向公眾的徵詢從現在開始推出，截止到10月10日。

解決住房危機、遏制房價飆升是新西蘭工黨於大選期間做出的重大承諾之一。自去年10月工黨-優先黨聯合組閣以來，時間已過去了一年，那麼工黨領導的政府有沒有履行自己的建房承諾呢？ 大選前工黨提出的住房政策： – 禁止海外投機者購買現房； – Kiwibuild計劃：10年內建造10萬套高質量可負擔住房； – 將明線測試期限從2年延長至5年，並阻止房地產投機者將租金損失折抵應納稅收入； – 成立可負擔住房管理局（Affordable Housing Authority），以幫助私營機構更快建房； – 取消中介費，將房東提前通知中止租約的時間延長至90天，並將加租頻次限定為每年一次； – 取消奧克蘭城市發展邊界，釋放密度控制； – 將新西蘭公屋署（Housing NZ）變成公共服務部門，增加公屋數量。 海外買家禁令本月正式生效 工黨政府最初擬定的《海外投資法》修正案於去年12月通過國會一讀，但遭到業界強烈反對。政府綜合了公眾意見後做出了一定讓步，使該議案經過8個月的醞釀，終於在8月15日和22日分別通過國會三讀和皇家御准，並最終於10月22日正式生效。 不過，儘管工黨履行了大選時的承諾，但許多業內人士認為此舉完全沒有必要，因為官方數據顯示，海外買家的市場份額只有3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}左右，最新數據更是降至2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 明線測試期限從2年延至5年 今年3月，工黨將前國家黨政府於2015年10月引進的明線測試（bright-line test）期限從原來的2年延長至5年。政策變更後，只要是5年內轉售的投資物業均須繳納資本利得稅。 關於阻止投機者將租金損失折抵應納稅收入的承諾，財政部長羅賓遜（Grant Robertson）今年5月宣布，2019年將取消負扣稅（negative gearing）政策。 10萬套KiwiBuild住房落實情況 政府承諾讓更多新西蘭人擁有住房，其重要計劃是未來10年內建造10萬套可負擔住房。 人們對KiwiBuild住房的需求非常高，截至目前全國已有44,642人註冊，其中2.9萬人來自奧克蘭。 不過迄今為止，政府僅建成18套住房，另有70套正在建設中，包括奧克蘭Onehunga已經開始抽籤的25套公寓。 據了解，KiwiBuild項目已經與私營開發商簽訂了3367套住房合同，但多數尚未公布。 KiwiBuild負責人巴克利（Stephen Barclay）上週表示，他們有望於2019年中期按時交付首批1000套住房。 政府擬建住房和城市發展部 去年10月末，住房和城市發展部長特懷福德（Phil Twyford）曾對媒體表示，政府可能建立像Hobsonville 土地公司（Hobsonville Land Company）一樣強大的可負擔住房管理局，並將其作為新西蘭公屋署的分公司。 隨著時間推移，可負擔住房管理局仍未見成立。但今年8月末，特懷福德表示，他計劃建立一個新的住房和城市發展部，並在奧克蘭建立一個城市發展局（UDA）。 《住宅租賃法》改革正在進行中 8月27日，工黨政府公布《住宅租賃法》修改細則。該議案已於10月21日結束意見徵詢，預計新法案將於2020年正式生效。 《住宅租賃法》（禁止中介費）修正案於今年4月通過國會一讀。依照規定，該議案將在通過後3個月生效，但國會社會服務和社區委員會建議將生效日期提前至12月12日，以便在夏季租賃高峰季節到來前及時取消中介費。住房部長特懷福德已經表示同意。 未來四年建6400套福利房 8月末，特懷福德宣布了10多年來最大的公屋計劃，即未來4年內建造6400套新公屋。但他承認，要想解決無家可歸問題還需要數年的時間。 9月21日，特懷福德宣布，政府將通過立法確定新西蘭公屋署的社會責任，並明確規定該部門無須返還紅利。他希望公屋署重新成為政府部門，而不是半獨立的政府實體。 另外新西蘭公屋署的正式名稱也將由Housing New Zealand Corporation，更改為Housing New Zealand。 政府擬部分廢除奧克蘭統一規劃 […]

記者茹水綜合報導 作為奧克蘭西北部開發的一部分，新西蘭政府近日宣布，未來10年內將提供3.39億元無息貸款，在Whenuapai和Redhills兩地開發7000套新房。這項政策實質上是前國家黨政府住房開發政策的延續。 ?作為奧克蘭西北部開發的一部分，政府計劃未來10年內提供3.39億元無息貸款，在Whenuapai和Redhills兩地開發7000套新房。圖為新西蘭交通局（NZTA）制作的西北部規劃圖。（NZTA）   奧克蘭西北區將成香餑餑？   Redhills和Whenuapai地處城鄉交界處，距Westgate商業中心、西北高速和擬建的輕軌鐵路都很近，可同時享受城市便利設施和鄉村田園氛圍。 奧克蘭市長高夫（Phil Goff）認為，這裡非常適合建房。他對新西蘭廣播電台（RNZ）表示：「我們很快就會在這裡建成快速交通系統，我想這會有益處。靠近Westgate這樣的便利設施，同時靠近西部和北部美麗的環境範圍。」 住房部長特懷福德（Phil Twyford）在與高夫一起宣布這項舉措時表示，新建開發區將靠近擬建的有軌電車線路和日益發展的Westgate商業中心。有軌電車將使當地社區與奧克蘭其它地區相連通，而Westgate商業中心將為當地居民提供服務和就業機會。 同時，政府還將為Redhills和Whenuapai提供主幹道、公交車道、自行車道、污水管道和泵站，以及雨水管理等服務設施。還有重要的一點，正如高夫所說，這項計劃將允許開發商在綠地上快速建房。據透露，新的開發項目已經在緊鑼密鼓的進行中。 延續國家黨政策 但投資更多   去年7月，奧克蘭市長高夫（Phil Goff）與時任財政部長喬伊斯（Steven Joyce）宣布了3億元基礎設施投資計劃，以便在Whenuapai和Redhills兩地開發10,500套新房。 當時，特懷福德對國家黨的計劃提出質疑，批評10億元住房基礎設施基金（HIF）的有效性，認為一下子建10,500套新房簡直是異想天開。但實際上特懷福德和高夫剛剛宣布的開發方案與此相似，只是投錢更多，建房數量卻更少。 國家黨原定的3億元投資準備由HIF提供，而工黨剛剛宣布的3.39億元資金實際上也是來自於這筆基金，只是特懷福德換了個說法，即由新成立的城市發展局（Urban Development Authority）提供。 供應增加 西區會更容易負擔？   QV估價顯示，奧克蘭西區住房平均價為82.4萬元，而整個奧克蘭地區平均價則高達105萬元。另外，去年西區租金增長了4.4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，說明該地區住房需求強勁。 特懷福德表示，通過HIF改善住房供應是非常必要的，奧克蘭西北部的這項投資將促進西區這個容易負擔地區的發展。他還自豪地對媒體表示，最終敲定這筆貸款是中央政府與地方政府共同解決奧克蘭住房危機的一個很好範例。 高夫則表示，像Redhills和Whenuapai這樣的新開發區對於吸納奧克蘭快速增加的人口至關重要，奧克蘭每年增加近4萬人。這筆無息貸款將使基礎設施建設成為可能，並為新住房建設帶來新的契機。目前市政府正在努力與政府合作，以提高建房速度和規模，包括更多經濟適用房。 對高夫來說，其市長任期已經過去兩年，明年就要面臨換屆選舉，而奧克蘭無家可歸現象似乎越來越嚴重，因此加快住房供應是他的當務之急。 政府計劃在未來10年內，利用10億元住房基礎設施基金在奧克蘭、惠靈頓、皇后鎮、漢密爾頓等高增長地區建造2.8萬套新房。 責任編輯：上官翎