根據對紐西蘭住房質量的最新分析，紐西蘭有相當大數量的住房寒冷，發霉和潮濕，使居住在其中的人更容易出現身心健康問題。 12月8日，紐西蘭統計局發布了名為《紐西蘭住房：2020》(Housing in Aotearoa: 2020)的報告，該報告描繪了紐西蘭住房狀況的嚴峻局面。 該報告說，紐西蘭約有2萬8千所房屋始終潮濕且有黴菌。這些房屋中約有一半是在奧克蘭。 與擁有自己房屋的人相比，租房者更容易遭受潮濕和發霉的侵害，而紐西蘭政府的社會保障房出現受潮和發霉現象更為嚴重。調查發現，出租的房屋更有可能是狹小、老舊並需要大修。它們通常發霉、潮濕，而且不太可能有雙層玻璃。 20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的家庭報告在冬天“總是或通常”太冷。對於太平洋地區的人來說，這一比例達到了40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 糟糕的住房對那些居住在其中的人造成了嚴重的健康影響。該報告說，31萬8891座房屋（約21.5％）有時或總是潮濕，25萬2855座的房子（16.9{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}）裡的霉斑比一張A4紙還大。 與住在溫暖乾燥的房子裡的人相比，住在寒冷、發霉房子裡的人有超過一半的人心理健康問題嚴重。除此之外，他們患感冒和流感的頻率更高。潮濕的房屋還可能增加塵蟎和黴菌，這兩種都會導致人體過敏，而擁擠的生活條件可能使哮喘發病率增高。 該報告引用的研究還表明，寒冷潮濕的房屋可能導致更高的季節性死亡率以及心血管和呼吸系統疾病的更高發病率。 與其他群體相比，年輕人擁有房屋的可能性要小得多，而毛利人和太平洋島人的房屋擁有率比其他群體更低。截至2018年，每9個紐西蘭人中就有1個生活在擁擠的家庭中，太平洋地區人口擁擠率最高。 家庭擁擠程度最高的是奧克蘭和Gisborne地區。在奧克蘭的Mangere-Otahuhu和oata – papatoetoe， 1/4的家庭都很擁擠。 紐西蘭統計局說，住房供應跟不上紐西蘭的人口增長。在2013年至2018年的人口普查中，私人住房的數量平均每年增長1.3{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，但人口增長了近50萬，超過了住房的數量。 人口老齡化也導致了更多的兩人或一人家庭。紐西蘭統計局預計，家庭數量將繼續增加，但每個家庭的人口數量將繼續下降。 租房的家庭通常比擁有自己房子的人花費更多的收入在他們的生活條件上。自1988年以來，他們在住房上的花費比例直線上升。在80年代，這一比例還不到20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，到2019年，這一比例飆升至40{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}以上。 隨著租房者支付更高的住房費用，他們對住房的滿意度也越來越低。生活在擁擠房屋中的人們，毛利人，太平洋島人，失業者和獨身父母也更可能對其生活狀況感到不滿。

Trade Me Property的10月數據顯示，目前全國周租金中位數已躍升至520紐元，比去年同期增長了4 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。隨著租房需求不斷增加以及供應減少的情況，明年全國的週租金中位數可能會突破550紐元大關。 10月奧克蘭的周租金中位數為570紐元，北岸最高為620紐元，比去年增長了4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。奧克蘭CBD週租金下降了4{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，為550紐元，但因为需求的增加，預計未來幾個月CBD週租金價格也會上漲。 奧克蘭一、二居室的小房子週租金創歷史新高，每週平均460紐元。 惠靈頓的周租金中位數在十月份達到了560紐元，比去年上漲了2％。 Trade Me Property發言人洛根·馬奇（Logan Mudge）預計，當學生在一月和二月返回首都時，租金將進一步上漲。 馬奇表示，租金上漲似乎沒有盡頭，因為一月和二月通常對租房的需求最高。 “對於房東來說，這很簡單。他們的房產競爭激烈，因此他們可以要求高價。市場上有這麼多的人，他們可以輕鬆地把自己的投資物業租出去。” Trade Me Property的10月數據顯示，北地的住房供應量比去年下降了近30％，塔拉納基（Taranaki）下降了12％。供應量的下降導致租房的需求量進一步上升。 10月，幾乎全國各地區的租房需求都異常旺盛，其中增幅最大的地區包括：豐盛灣（週房租中位數520紐元）、坎特伯雷（430紐元）和Manawatu/Whanganui地區（430紐元） ，增幅均超過30{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。 在全國范圍內，不同的房型價格變化略有不同。 擁有5間以上臥室的大型房屋租金價格比去年下降了2％，而中型房屋的價格上漲了6％，至580紐元。但在惠靈頓，大型房屋的租金價格也全面上漲，每週租金達到1100紐元。 此外，公寓房租價格沒有變化，聯排別墅漲價2{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，單元房上漲了8{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。

8月5日晚，充滿爭議的《住房租賃法修正案》 (Residential Tenancies Amendment Bill) (以下簡稱「修正案」) 在議會通過了第三讀。根據新西蘭的立法程序，此法案已獲議會通過，只需總督簽字 (這一程序被稱為「Royal Assent」) 就會成為正式法律。 人們可上網瀏覽「修正案」 (http://www.legislation.govt.nz/bill/government/2020/0218/latest/LMS294929.html#LMS294931)，它在《1986住房租賃法》的基礎上做了大幅度的修改和調整，全文分為兩大部分，共計140項條款，由住房部副部長Kris Faafoi提出此項修正案的制定。他認為，舊法律已經失衡、過時，急需新的法律，以應對有更多新西蘭人租房的新形勢。 這到底是項什麼樣的法案？修正後對新西蘭的屋主和租客會有哪些影響？ 國家黨將此「修正案」描繪成「我討厭房東」法案，並警告說，這將導致抬高租金的意外後果。 我們先瀏覽一下其文本的目錄部分，或許對「修正案」會有一個大致的印象。我們發現「修正案」修訂的部分很多，尤其是對房東的責任、義務和約束規定很充分，使用的語言措辭也比較強硬。 條款16A規定：「房東一旦離開新西蘭連續超過21天必須有中介代理人 (以便於租客聯繫)」； 條款18A 規定：「除允許的租房押金外，房東不得要求其他擔保」； 條款22F規定: 房東必須在租房廣告中說明租金額度； 條款22G規定：房東不得進行租金競拍 (以接受出資最高者)； 條款45B 這樣規定：「房東在某些情況下必須允許和安排光纜連接」； 條款66I規定了關於房東始終必須履行的義務； 條款66J 是關於房東的其他義務，依然是對房東的要求。 在租房過程中最令人頭痛的情況，莫過於長期欠租、房屋損壞或攻擊行為，條款55也只是提到了在何種情況下可以終止租約。即便是這樣，具體操作上依然反映出了房東具有「不可推卸的責任」。需要滿足四個方面的條件，租約方可終止。 1) 在90天內，發生過3次不同程度的欠租，每次至少持續5個工作日 (即通常所說的一週)； 2) 房東每次都要向租客發出書面通知，明確告知其欠租、逾期的租金應付日期、所欠租金數額，還有租客向租房糾紛調解法庭提出質疑該通知申請的權利； 3) 每一項通知書都說明房東根據同一段和同一90天期限向租客提供了多少其他通知書 (如果有的話)；和 4) 房東向法庭提出的申請，必須在房東發出第三次通知後的28天內提出。 以上條款給人一種錯覺：租客欠租，反倒變成了房東必須好言好語的「跟進」，同時需要準備好相關資料。租客難道不知道自己有按時交納房租的義務？房東竟然需要以書面方式告知租客欠租之事。對於租客欠租，要麼終止租約，要麼寄希望於租房糾紛仲裁法庭。 追討欠租並不是一件順利的事，尤其是租客離開之後，這樣做費時又費力，而且結果未必如人意。 但是，與此同時，我們並沒有看到對租客的具體要求、義務和約束。 還有一些對於房東的懲罰性規定，讓人感覺也是單方面的，似乎只有房東沒做好就要受罸，但這樣的規定原來並不適用於租客。 Kaafoi副部長說：「在2020年在無緣由情況下讓某人離開家園是不恰當的。房東將能夠出於一系列公平合理的理由終止租約，例如反社會行為，或屢屢拖欠房租。」 我們來總結一下「修正案」對房東有哪些不利影響： 房東以「無理由」驅趕租客的情況將成為歷史，而目前，房東有權在不說明原因的情況下，要求簽署開放式租約的租客在90天內搬離； 禁止房東尋求租金競標，而且租金上調限制為每12個月一次； 允許租客對房子進行小的更改，比方增加嬰兒保護設施、在牆上懸掛照片等。 而房東的權利看來挺慘不忍睹的，據說這是在最後一刻加入的： 房東在遭租客毆打的情況下，需要給租客14天期限終止租約； 允許有家庭暴力行為的租客在兩天之內終止租約。 國家黨投票反對「修正案」 國家黨議員Alfred Ngaro […]

昨日在眾議院進行復審的《住宅租約修訂法案》，被一位房地產評論員稱為新西蘭歷史上最「反房東」的法案，這對忍受不斷上漲的租金的租戶來說，可能是個新聞。 那麽這項主要規定房東義務的法案及其修改意見如果通過，會給房東和房客帶來哪些影響呢。 房東喜歡的部分 1.租戶如果想要終止租約，必須提前28天通知（過去是21天）。 2. 房客90天內如有三次遲交租金，且遲交租金最少為五個工作日，則房東可申請將其驅逐。目前，他們必須滿足遲交21天——根據新法律，這仍將是一個正當理由。 租客喜歡的部分 1.房東不能無理由地驅逐房客，而是要求有法律規定的「具體理由」。 2.房東不允許掛出沒有標價的出租房屋，但租戶仍可自願提出高於掛牌價格的報價。 3.在租賃權審裁處勝訴後，確認細節不必公開。 4.租金每年只允許上漲一次(目前是180天一次)。 5.業主如想以「反社會」為理由驅逐房客，則必須至少三次證明租戶有反社會行為，現行法律只要求一次以上。 6.房東不再有理由阻止房客安裝超高速寬帶。 7.房東必須允許租戶將他們的「利益和責任」轉移給新的租戶，除非房東有「合理的」理由拒絕。 8.如果房東因自己、雇員或家庭成員的需要驅逐現在的租戶，他們需要提前63天通知房客而不是現在的42天。新房客還必須在90天內入住並住滿90天，以證明這是真正的需要。 9.如果房東為改建或拆除工程驅逐租戶，那麽需要證明在90天內有實質進展。 10.擁有六個或六個以上租約的房東將面臨更高的侵權費用和罰款。 11.房東需要保留更多有關改建和維護工作的文件。 12.房東不得拒絕對房屋進行任何微小的改動。 13.如果租戶提出要求，房東必須在21天內提供房產達到政府健康住宅標準的材料。 租客和房東都喜歡的部分 1.定期租約到期即自動成為定期租約，除非雙方另有約定。 2.罰款總額達十萬元的任何一方，均可由租務審裁處處理，而如罰款超過五萬元，則無須向區域法院上訴。 法案的反響 住房和城市發展部(Ministry of Housing and Urban Development)表示，法案不會給房東帶來「實質性的直接成本」。 地產投資者聯合會(Property Investors Federation)執行總裁莎倫•卡爾維克(Sharon Cullwick)表示，20{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的房東可能會離開這個行業，這項法案意味著房東必須拿出更有力的理由趕走房客，因為要趕走一個破壞環境、反社會的租戶太難了。

5月以來，新西蘭銀行紛紛大幅降低住房貸款利率，利率水平屢創歷史新低。 各銀行推出低利率以吸引客戶 ASB銀行（二年期固定利率2.69{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}） ASB銀行宣布將兩年內的固定利率下調至 2.69 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。該利率適用於新住房貸款及現有住房貸款，新利率從5月23日星期六開始生效。 澳新銀行ANZ銀行（2.79{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}一年期固定利率） 5月20日星期三，澳新銀行宣布將一年期固定住房貸款利率下調至 2.79 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。新利率從5月21日開始生效。此前的5月11日，澳新銀行曾將一年期固定利率下調至2.99{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。這次是時隔十天後澳新銀行再次降息。 西太平洋銀行 Westpac （一和二年期固定利率2.79{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}） 5月21日西太平洋銀行宣布一至兩年的固定住房利率調整為與ANZ一樣的 2.79 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，新利率從5 月 25 日 開始生效。這一利率也是從之前的2.99{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}下調的。 Kiwibank(一年期固定利率：2.65{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}) 在ASB宣布調低利率不久，5月22日星期五下午，Kiwibank推出一年期固定貸款利率2.65{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}，這是目前新西蘭零售銀行推出的最便宜的利率，也是歷史上最便宜的利率。Kiwibank還宣布了2.79％的兩年期固定利率。新利率從5月25日星期一開始生效。 注：以上利率采用的是銀行官網和網站媒體報導的數據，最新利率請以銀行公布的為準 此前儲備銀行認為零售銀行利率降得不夠快 在這一輪住房貸款利率下調之前，儲備銀行 (Reserve Bank)副行長傑夫•巴斯卡德 (Geoff Bascand)5月18日周一表示，儲備銀行購買債券的行為有效降低了批发利率，但零售銀行仍未跟進它們的抵押貸款利率。 “我們已經看到一些銀行降低了他們的抵押貸款利率，但我們仍然認為還有還有降息空間。”他告訴《先驅報》。 貸款公司人員評價現在是買房的好時機 在ASB宣布2.69{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的貸款利率時，Mike Pero 抵押貸款公司創始人米克 · 佩羅 ( Mike Pero ) 表示，這個利率“好得令人難以置信 ”。 他說，隨著封鎖結束，越來越多的買家進入市場，人們對房屋的需求，尤其是 100 萬紐元以下的房屋需求，可能會上升。 佩羅說 : “銀行間的競爭正在加劇，傳統上來講，首次置業者貸款最多，如果有工作保障，在某些情況下，他們的貸款可以高達 90 {614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}。” 取消 LVR ( 貸款價值比 – […]

新的《租賃法》修訂案，可能更傾向於保護租房者的利益，同時也可能會損害房東的利益，這讓住房投資者們感到擔憂。專家也警告，如果這個修訂的法規實施，可能會迫使一些投資者出售他們的出租物業，從而進一步減少出租房房源，使新西蘭租房市場危機變得更加嚴重。 公共住房部副部長克里斯·法阿福伊（Kris Faafoi）上週發布了對《租賃法》的最新修改，並向社會諮詢。據信這是自1986年通過《住房租賃法》以來，對該法規作出的最大修改。 修改的法規將禁止房東無故終止租約，房東將再也不能夠無故趕走房客。房東們擔心，修訂的《租賃法》將使房東更難擺脫不良房客，這同時也會影響到壞房客的鄰居們，致使他們不得不忍受更長的時間。 房東更難擺脫不良租戶 目前，在某些情況下，比如房東或他們的家人想要搬進來住，或者是如果這套物業已經出售，房東就可以在不提供任何理由的情況下，提前90天通知租戶搬出。 修訂的《住房租賃法》法案，將取消房東終止租賃的權利，它還會針對某些特定的要求房客搬家的原因，延長知會的時間。 房客的反社會行為和拖欠租金，仍將成為驅逐通知的原因，但政府建議在這種情況下要求房東向租賃法庭提出申請。 不僅如此，還要求房東出示證據，證明90天之內發出了3份通知，以及發生了此類行為或拖欠租金的證據。以下是具體更改條款： 取消房東無故給予90天搬出通知的權利； 房東終止租約的具體原因，包括打算在租客離開後90天內出售該物業；或者打算進行較大的改動；或者要更改房屋的使用，如改成商舖出租等； 要求房東起訴到租賃法庭，以指控房客有反社會行為或拖欠租金的方式終止租約；但要求房東必須出示關於房客反社會行為或拖欠租金的3個違法實例； 房東或其家庭要住進出租房屋中的通知期限，將從現在的42天增加到63天，並且新入住時間必須至少持續90天； 因出售房屋發出的要求房客搬家通知的期限，將從目前的42天增加到90天； 租金的調漲，將從現在的每年允許調漲2次，改為限制在每年只能調漲1次； 要求房東必須刊登出租廣告，並且禁止準房客們互相競標，抬高租金； 租賃法庭將不會公佈向法庭提起訴訟的租戶的名字，以避免他們將來租房時，可能遭到房東的歧視； 房東不能阻止租戶要求安裝合理的固定裝置和設備的申請，只要將來能夠恢復到原始狀態並且由租戶負擔費用；只有在房客的改動不合法時，房東才可以拒絕改變房屋的申請； 對於定期租賃終止後的協議，租戶將有更多權力可以要求續租；但按照目前的規定，如果定期租約期將要結束時（可能是1年），租戶和房東必須就接下來的情況達成協議，房東可以同意延長租期或更新租約； 針對直接違反《住宅租賃法》的行為引入新的侵權制度； 該法令規定的警告性罰款，將在現有罰款的基礎上，最高可提高80％； 租賃法庭審理案件所判決的對房東的罰款，將從目前的最高罰款5萬元，增加到最高10萬元。 業界反對 警告將損害物業租賃行業 媒體報導的對《租賃法》的最新修訂，外界普遍認為是在朝著對租戶有利的方向發展。房東們則認為自己對房屋的控制權被剝奪的太多，因此並不歡迎法規的修訂。 新西蘭房地產投資商聯合會執行官安德魯·金（Andrew King）說，禁止無緣由終止協議的擬議變更，不僅會懲罰房東，還會懲罰居住在這些具有反社會行為的租戶旁邊的任何人。」而必須起訴到租賃法庭來趕走不良租客，對很多房東來說根本就不可能，因為不良租客的鄰居可能會因為懼怕報復而不敢出庭作證。 他預計，根據房地產投資商聯合會上個月進行的一項調查，如果擬議的法規修訂實行的話，最多將有5萬名房東出售他們的出租房屋，「這可能意味著將有多達10萬套出租房出售。」這將使本來就緊張的出租房投資市場更加惡化，導致房租進一步上漲。 房地產協會（Real Estate Institute）的首席執行官賓迪·諾威爾（Bindi Norwell）對《租賃法》的許多變化都表示歡迎，她支持租戶更改其租住房屋的權利、以及禁止租金競標等等。但她不支持禁止房東無原因終止租約的擬議規定。 「擬議的變更可能會招致巨大的行政成本和再教育的需要，並可能導致更多的房東提供較短的租約或完全終止租賃物業。我們的首選做法，是提供更高的警告性賠償，以懲罰那些濫用無原因終止租約權利的房東。」諾威爾說。 三分之一新西蘭人租房住 根據《新西蘭先驅報》引述新西蘭房地產投資商聯合會的數據說，這個法規修改，影響了新西蘭大約27萬名房東的、54.6萬套出租物業、及150多萬新西蘭房客。 數據還顯示： 這些出租房屋總價值約171億元； 有57％的房東經營了10年或更長時間 87％的租戶從私人或私營部門租房，只有13{614a18d1b3d734f9bce95091cc0d7c37b560cdac2a4a7c59c5ee22ff4b0cd0cc}的人租住公房； 新西蘭租金中位數是每週450元； 平均租賃期限為2年3個月。 法阿福依說，1986年，約有25％的新西蘭人租房，但現在這一比例約為33％。現在很多人晚年也需要租房住，並且還有更多的孩子住在出租房裡：1986年，住在出租房的孩子佔26％，但到了2013年，這一比例增加到了43％。